在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方支付定金后，為了保證交易安全，支付剩余房款的期限一般會(huì)設(shè)置在交易過(guò)戶(hù)遞件之后。然而，在廣州法院近日審理的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了“剩余房款在交易過(guò)戶(hù)當(dāng)天支付”，但最終這個(gè)合同的履行卻陷入了僵局。究竟是怎么一回事？

合同約定過(guò)戶(hù)當(dāng)天付齊尾款 買(mǎi)賣(mài)雙方均延期遲遲未履行

買(mǎi)方黃某與賣(mài)方陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房屋交易價(jià)格690萬(wàn)元，購(gòu)房定金為100萬(wàn)元，剩余房款590萬(wàn)元為交易過(guò)戶(hù)當(dāng)天支付，雙方應(yīng)于2022年4月30日前向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，該房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間為賣(mài)方收齊樓款當(dāng)天等。

(相關(guān)資料圖)

但在實(shí)際履行過(guò)程中，買(mǎi)方黃某曾在4月8日向賣(mài)方陳某表示“可否將過(guò)戶(hù)、付款時(shí)間改至2022年5月9日”，而賣(mài)方陳某也曾在雙方微信聊天中表示“我們必須推遲大約一個(gè)月左右交房”，但雙方對(duì)變更合同履行期限一直未達(dá)成一致。

最終，雙方未能在4月30日辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，買(mǎi)方黃某提起了訴訟，主張繼續(xù)履行合同，賣(mài)方配合其辦理房屋過(guò)戶(hù)及交付手續(xù)，并支付逾期交房違約金；賣(mài)方陳某同意繼續(xù)履行合同，但提起反訴要求，要求黃某向其支付逾期支付房款違約金及剩余購(gòu)房款。

雙方均認(rèn)為，合同未能及時(shí)履行是因?qū)Ψ降倪`約行為所致。

法院：駁回雙方要求對(duì)方支付違約金訴求

究竟是誰(shuí)違約？越秀法院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合買(mǎi)賣(mài)雙方提交的聊天記錄證據(jù)及合同的履行情況，買(mǎi)方可能存在未能按時(shí)支付尾款的問(wèn)題，賣(mài)方可能存在遲延交房的問(wèn)題，因合同約定買(mǎi)方支付房屋尾款及賣(mài)方交付房屋應(yīng)在同一天履行，故事實(shí)上雙方均對(duì)合同能否按時(shí)履行給對(duì)方造成了一定程度的不安，但雙方并沒(méi)有為消除不安有積極行動(dòng)。

比如，黃某在履行期限前的最后一個(gè)工作日（4月29日）表示可在該日支付尾款，陳某要求“馬上把房款打過(guò)來(lái)，收到錢(qián)后辦過(guò)戶(hù)手續(xù)”，黃某隨后表示“時(shí)間來(lái)不及了，房管局快下班了，可以再找個(gè)時(shí)間協(xié)商”。在此情況下，雙方對(duì)涉案合同未能如期于2022年4月30日前履行完畢付款及過(guò)戶(hù)手續(xù)，均負(fù)有一定的責(zé)任。

由于合同約定不明，根據(jù)合同條文的表述，法院認(rèn)為黃某的尾款支付義務(wù)與陳某的房屋交付義務(wù)應(yīng)為同時(shí)履行義務(wù)，雙方均具有同時(shí)履行的抗辯權(quán)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同，最終，越秀法院判決雙方共同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，黃某向陳某支付房屋余款590萬(wàn)元，陳某將房屋交付給黃某使用，并駁回了雙方要求對(duì)方支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

本案經(jīng)廣州市中級(jí)人民法院二審判決維持原判，該判決已發(fā)生法律效力。

法官建議：合同約定不明時(shí) 當(dāng)事人可通過(guò)積極行為減輕責(zé)任

越秀法院經(jīng)辦法官徐娟指出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同，即買(mǎi)賣(mài)雙方互相承擔(dān)義務(wù)、享有權(quán)利，民法典根據(jù)合同義務(wù)是否有履行先后順序，規(guī)定了三種履行抗辯權(quán)，分別是同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。

三種抗辯權(quán)的法律后果為享有履行抗辯權(quán)的一方可以拒絕另一方的履行請(qǐng)求或中止履行，而不構(gòu)成違約，因此是否成立抗辯權(quán)與是否違約密切相關(guān)。

本案中，合同約定“剩余房款在交易過(guò)戶(hù)當(dāng)天支付”“房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間為賣(mài)方收齊樓款當(dāng)天”，在買(mǎi)方曾表示無(wú)法按時(shí)支付剩余房款，而賣(mài)方亦曾表示無(wú)法按期交付房屋的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方均可以主張同時(shí)履行抗辯權(quán)，因此無(wú)法歸責(zé)哪一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因買(mǎi)賣(mài)雙方均有意繼續(xù)進(jìn)行交易，從尊重當(dāng)事人實(shí)際意愿、維護(hù)合同有效履行、切實(shí)解決矛盾糾紛的角度出發(fā)，法院依法作出上述判決。

徐娟法官提醒，合同是“法鎖”，明確的約定有利于鎖定雙方的權(quán)利義務(wù)，避免不必要的紛爭(zhēng)，類(lèi)似此類(lèi)“支付剩余購(gòu)房款”“遞件過(guò)戶(hù)”“交付房屋”等重要的合同內(nèi)容，最好能明確約定履行的先后順序，這是判斷違約責(zé)任的前提。如果合同約定不明，當(dāng)事人亦可以通過(guò)積極行為減輕責(zé)任，比如本案中，買(mǎi)方可以向賣(mài)方出示銀行存款、轉(zhuǎn)賬流水等，明示其具備支付剩余房款的能力；賣(mài)方也可以及時(shí)表示延遲交房的情況已經(jīng)消失，要求買(mǎi)方按時(shí)履行合同。合同的作用在于事先規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本，提高履約效率，因此其中的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)充分協(xié)商，明確約定，這也是合同全面誠(chéng)信履行的基礎(chǔ)。

文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：章程 通訊員：梁艷華