8月1日上午，濟(jì)南年內(nèi)第二批次集中供地出讓落幕，主城區(qū)18宗住宅、商業(yè)用地全部成交，攬金69.17億元。值得一提的是，其中兩宗住宅地塊引發(fā)一眾開發(fā)企業(yè)競爭，觸發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入“限地價(jià)競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”環(huán)節(jié)，最終以“住宅三星綠建加封頂辦理預(yù)售許可”成交。這是濟(jì)南自2017年8月土拍最高限價(jià)政策落地以來，首次在“熔斷”后準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。熱門地塊的準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，是否意味著開啟現(xiàn)房銷售時(shí)代?相比第一批次平淡成交，本次成交結(jié)果是否意味著后疫情時(shí)代樓市在升溫?

地方企業(yè)唱主角，為何少見品牌企業(yè)?

在第二批次供應(yīng)土地集中交易前的7月31日，18宗掛牌土地已有15宗提前報(bào)價(jià)，在8月1日上午9點(diǎn)半正式交易前，全部地塊都有了企業(yè)報(bào)價(jià)。這意味著，本次掛牌的土地都會(huì)成交。

從報(bào)名參與企業(yè)看，省內(nèi)地方開發(fā)企業(yè)和平臺(tái)公司最多，國內(nèi)品牌企業(yè)主要是華潤置地報(bào)名，中信泰富則聯(lián)合地方平臺(tái)公司參與。究其原因，品牌企業(yè)受全國資金調(diào)配等影響，各大企業(yè)關(guān)注的城市有所區(qū)別，一般而言重點(diǎn)關(guān)注各自的主力城市。“如果是土地儲(chǔ)備不足，國內(nèi)企業(yè)會(huì)重點(diǎn)補(bǔ)倉。”山東合富研究院高級(jí)分析師許傳明說。

從本次成交結(jié)果來看，科技城片區(qū)、彩石片區(qū)、省棉麻公司、長清東王城中村和平安地塊、濟(jì)南高新區(qū)兩河片區(qū)地塊多為平臺(tái)公司拿地或聯(lián)合拿地，市委黨校東、水屯路地塊則由地方開發(fā)企業(yè)鑫都置業(yè)、瑞馬集團(tuán)或獨(dú)自摘牌或聯(lián)合拿地。一方面，由于多個(gè)地塊平臺(tái)公司承擔(dān)了熟化投資人角色，完成土地出讓后業(yè)務(wù)才能形成閉環(huán);另一方面，在當(dāng)前樓市背景下，市場化開發(fā)企業(yè)算成本賬不愿介入時(shí)，平臺(tái)公司則扮演了城市開發(fā)建設(shè)的主力軍。

競“住宅品質(zhì)+建設(shè)進(jìn)度”要拼手速?

2021年濟(jì)南實(shí)施土拍“兩集中”新政，在當(dāng)年11月集中出讓公告中，最高限價(jià)政策工具箱增加了“限地價(jià)競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”，即掛牌住宅地塊在競價(jià)環(huán)節(jié)達(dá)到最高限價(jià)后，逐項(xiàng)競商品住宅星級(jí)綠色建筑要求和建筑單體地上建設(shè)進(jìn)度等9項(xiàng)內(nèi)容。

與其他16宗起始價(jià)成交的地塊相比，市委黨校東、唐冶A5地塊承包了本次土拍所有的看點(diǎn)。結(jié)果顯示，拿地企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不僅要達(dá)到商品住宅建筑滿足三星級(jí)綠色建筑要求，還要在建筑單體封頂后辦理商品預(yù)售許可手續(xù)。

市委黨校東地塊地上容積率1.4，起始價(jià)28199萬元，起始樓面價(jià)6607元/平方米，最高限價(jià)32400萬元。開拍前，報(bào)名的8家企業(yè)表達(dá)了對(duì)該地塊的“誠意”，在報(bào)價(jià)階段已達(dá)到最高限價(jià)32400萬元，因此正式開拍即進(jìn)入“限地價(jià)競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”環(huán)節(jié)，這在濟(jì)南啟用最高限價(jià)方式以來還是第一次。10點(diǎn)15分整，編號(hào)為37379383的競買人率先出手，24522990號(hào)競買人緊跟其后，系統(tǒng)顯示，前者比后者早一秒出手，就是這一秒決定了該地塊的歸屬。

唐冶A5地塊周邊為已交付入住多年的銀豐唐郡、帝華鴻府等小區(qū)，屬于唐冶片區(qū)南部最后的一塊未開發(fā)地塊。正式開拍后，在近90分鐘的時(shí)間里鏖戰(zhàn)65輪，觸發(fā)了最高限價(jià)。從11時(shí)開始，最后3位競買人順序競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度，不僅要拼網(wǎng)速，更要拼手速。在11時(shí)39分，盡管系統(tǒng)顯示3位競買人在同一秒出價(jià)，但最終86113240號(hào)競買人排在出價(jià)第一位，或因毫秒之差，唐冶A5地塊就此落入該競買人囊中。

商品住宅達(dá)到三星級(jí)綠建意味著什么?

健康住宅、高品質(zhì)住宅、被動(dòng)式超低能耗住宅……近年來，在國家政策和市場競爭雙重因素下，商品房市場進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。那么，在上述以現(xiàn)房銷售的熱門地塊，“商品住宅建筑滿足三星級(jí)綠色建筑要求”意味著什么?換句話說，什么是三星級(jí)綠色建筑?

根據(jù)2019年8月實(shí)施的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，綠色建筑是指，在全壽命期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。在去年公布的《山東省綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中，將安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居5個(gè)指標(biāo)作為綠色建筑評(píng)價(jià)體系，并劃分為基本級(jí)、一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)四個(gè)等級(jí)。其中，三星級(jí)綠色建筑為全裝修，全裝修工程質(zhì)量、選用材料及產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)符合國家、山東現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，還要進(jìn)行能源利用效率核查，并符合國家、山東現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。根據(jù)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)得分，總得分達(dá)到85分，且滿足建筑能效、節(jié)水效率、隔聲性能、室內(nèi)污染物濃度控制、外窗氣密性能等6項(xiàng)要求的，為三星級(jí)綠色建筑。

據(jù)此來看，這是濟(jì)南在土拍環(huán)節(jié)倡導(dǎo)綠色建筑建設(shè)的體現(xiàn)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)未來向綠色建筑發(fā)展，引導(dǎo)購房者培養(yǎng)綠色生活的消費(fèi)觀念。

拍地準(zhǔn)現(xiàn)房銷售是否代表銷售模式變化?

一段時(shí)間以來，商品房現(xiàn)房銷售呼聲不斷。在現(xiàn)行的預(yù)售模式之下，購房人不僅要承擔(dān)開發(fā)企業(yè)逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)，而且一旦企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目很容易爛尾，這時(shí)收房無望，還要背負(fù)銀行貸款利息的包袱。而此次連續(xù)兩宗地住宅塊以準(zhǔn)現(xiàn)房入市，市場銷售模式會(huì)否轉(zhuǎn)向?

其實(shí)，2017年4月濟(jì)南出臺(tái)的“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”要求，土拍溢價(jià)率超過150%后拿地企業(yè)須現(xiàn)房銷售。在當(dāng)年5月的長清區(qū)海子洼和大柿子園村地塊土拍中，保利地產(chǎn)和安徽一家房企就以超過150%的溢價(jià)率“吃螃蟹”，項(xiàng)目建成后以現(xiàn)房形式銷售;隨后，在6月的章丘土拍中，再次上演現(xiàn)房銷售一幕。不過，2018年以后，濟(jì)南土地市場逐漸降溫，土拍出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的結(jié)果非常少見，現(xiàn)房銷售終究沒有成為主流。

再回到本次土拍，盡管一日兩宗地塊要以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售落幕，但未必意味著銷售模式有變。許傳明認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是在市場火爆的階段為了降溫而出臺(tái)的措施，旨在通過降低資金周轉(zhuǎn)效率，提高財(cái)務(wù)占用成本，實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地價(jià)格的理性評(píng)估。“之所以少數(shù)地塊出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，主要是地塊自身?xiàng)l件較好，導(dǎo)致的市場追捧。也就是說，主要是因?yàn)榈睾茫c市場走勢關(guān)聯(lián)性不大。”他如此研判。

市場下步向左還是向右?

樓市調(diào)控政策適度調(diào)整后，銷售市場在逐漸恢復(fù)，第二批次住宅地塊又全部成交，熱門地塊甚至現(xiàn)房銷售，那么，濟(jì)南市場會(huì)否升溫?

從6月份濟(jì)南市場成交情況看，新建商品房銷售2.1萬套，成交面積170萬平方米，環(huán)比增長67.5%。其中，住宅銷售8744套，銷售面積116.6萬平方米。從5月中旬開始，尤其是政策適度調(diào)整后，住宅成交呈現(xiàn)大幅增長，6月份住宅日均成交約290套(超過2021年全年280套的日均成交量)，已基本恢復(fù)至往年正常成交水平。進(jìn)入7月份，成交則略顯下降。據(jù)濟(jì)南市住宅房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月1日至31日，住宅銷售6763套，日均218套，銷售面積89.95萬平方米。·

“一般7月屬于樓市成交淡季，通常會(huì)比6月份略低。上個(gè)月日均成交近220套，這個(gè)成績已算不錯(cuò)。”在濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長李剛看來，在樓市政策適度調(diào)整后市場保持了不錯(cuò)的動(dòng)能，前7個(gè)月住宅成交量超過4.2萬套。另一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年一季度的看衰到目前的膠著性觀望，其實(shí)就是濟(jì)南市場變化的寫照，市場最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了。“政策面在放松，市場面在恢復(fù)，樓市整體在向好的方向轉(zhuǎn)化。但是從大環(huán)境看，穩(wěn)樓市離不開房企的穩(wěn)定，這對(duì)于恢復(fù)市場信心很關(guān)鍵。”