近日，廣州市首個老舊小區改造設計施工運營一體化（EPCO）項目（黃石花園小區等15個老舊小區）完成招標工作，該批項目將引入社會資本，投資運營小區內300多套直管公房，推進無物業小區的物業引入工作。未來，街坊不僅可以收獲更好的小區環境、更完善的生活配套，還將迎來年輕的新鄰居，以及物管公司，實現閑置公房有效利用、改造成果長效保持。

(相關資料圖)

這次改造多了一個O——運營，要長期“駐顏”

本次招標的改造項目為EPCO一體化模式，是廣州首次在老舊小區改造中采用的模式。

“過往的改造通常是EPC，就是設計施工總承包，工程完成就結束了，沒有物業的小區如果管養不到位，改造成果將難以維持。這個項目加上了O——運營，改造只是開始，還要引入物業，負責后續的運營維護。”白云區住建局相關工作人員說，“這意味著，中標單位從全生命周期來思考改造，設計方案將更符合運營的需求，而且‘一次改造、長期保持’。”

記者了解到，此次項目中標的企業在全國率先探索老舊小區改造的市場化模式，因為成功打造“黨建引領、民意導向、微利持續、改管一體”的北京“勁松模式”而廣為人知。

今年以來，市住建局出臺《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》《廣州市老舊小區既有建筑活化利用實施辦法》等配套政策，明確社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作。

根據政策，社會資本可根據項目實際情況，參與老舊小區存量資源運營，在符合安全管理要求的情況下，對公有房屋、公共低效閑置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，并鼓勵整合相關國有企業物業、私有物業，成套成片共同改造提升和經營管理。通過引入社會資本補齊社區民生短板，鼓勵和引導既有建筑按正面清單進行活化利用，優先增加公共服務及市政公用設施，適當增加便民商業設施，豐富社區供給，提升小區居住品質和街區活力。

引入社會資本承租閑置公房，改造為青年公寓

招標公告提到，該批項目涉及黃石花園、省醫宿舍、東方小區、逸景居、冶金小區等15個老舊小區，改造內容包括但不限于對改造范圍內樹木資源進行保護管養、部分小區進行雨污分流改造、小區樓內公區三線改造和小區公共部分三線整治、樓本體外立面翻新改造、新增（翻新）非機動車充電樁等。

值得注意的是，招標公告要求對招標范圍內的空置公房進行整合利用，對該部分進行投資改造，使資產滿足商業運營的要求，打造青年公寓，實現閑置資源開發利用、公房社會化可持續運營。另外，對本次招標范圍內符合接管要求的小區實施物業管理，建立小區物業長效管養機制。

記者了解到，在老舊小區改造中引入社會資本承租閑置公房并投資改造為青年公寓，這在廣州尚屬首次。“這部分由社會投資，改造完提升了公房的價值，企業出租營收投入運營，小區閑置公房資源得以有效利用，破舊環境得以改善，還會增加健身、閱覽室、咖啡店等，小區活力會好很多。”白云區住建局相關工作人員說。

公房改造運營，是一塊沒多少肥肉的“硬骨頭”。如果企業自籌資金運營，一般需要10年以上才能回本。根據《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》，社會資本最長有20年的服務期限，倡導微利可持續的運營模式。將設計施工與運營一體化招標，也是采用了肥瘦搭配、軟硬結合的思路，解決了“硬骨頭”沒人啃的問題。

市住建局表示，接下來將扎實推進該項目實施落地，打造老舊小區改造廣州新樣板，持續探索完善老舊小區改造市場化運作及長效管養可行路徑，助力城市更新高質量發展。

文、圖／廣州日報·新花城記者：李天研