因不滿(mǎn)物業(yè)公司擅自在住宅樓電梯內(nèi)啟用梯控系統(tǒng)，泰州靖江一小區(qū)業(yè)主將物業(yè)告上法庭。日前，靖江市人民法院作出一審判決，認(rèn)定采取電梯管控是對(duì)業(yè)主實(shí)際權(quán)利的限制，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，但并未經(jīng)過(guò)業(yè)主表決，故支持了該業(yè)主要求接觸其樓棟單元電梯管控措施的訴訟請(qǐng)求。

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小區(qū)電梯開(kāi)啟管控，業(yè)主與物業(yè)對(duì)簿公堂

胡女士是靖江一新交付小區(qū)的業(yè)主。業(yè)主胡女士稱(chēng)，小區(qū)由某物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，在提供服務(wù)期間，該物業(yè)公司擅自對(duì)整個(gè)小區(qū)電梯加裝了刷卡系統(tǒng)進(jìn)行管控。這導(dǎo)致胡女士家裝修期間工人無(wú)法正常入戶(hù)裝修，而入住后梯控導(dǎo)致的不便之處更多，比如想去樓頂晾曬衣被需要爬樓梯，購(gòu)買(mǎi)的快遞無(wú)法直接送貨上門(mén)等。

她還擔(dān)心，乘坐電梯時(shí)一旦發(fā)生急速下降等故障，也無(wú)法按其他樓層進(jìn)行自救。

胡女士認(rèn)為，物業(yè)公司啟用梯控給自己的生活和出行造成了極大不便，且對(duì)小區(qū)住宅電梯加裝控制系統(tǒng)屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意。她認(rèn)為，物業(yè)公司未經(jīng)授權(quán)對(duì)電梯進(jìn)行管控，違反法律法規(guī)規(guī)定，于是將物業(yè)公司起訴至法院要求其及時(shí)解除梯控。

對(duì)此，物業(yè)公司辯稱(chēng)梯控是由開(kāi)發(fā)商安裝的，并非物業(yè)公司安裝，物業(yè)公司只是對(duì)電梯控制進(jìn)行管理，包括啟動(dòng)和解除。公司曾在裝修高峰期啟動(dòng)過(guò)梯控，之后關(guān)閉了一段時(shí)間，并于今年2月再次啟動(dòng)。物業(yè)公司認(rèn)為，胡女士不能代表所有業(yè)主，如果其所在樓棟業(yè)主比例達(dá)到70%同意解除，物業(yè)公司就解除該幢電梯管控。

法院：限制業(yè)主權(quán)利，未經(jīng)表決應(yīng)解除管控

靖江法院認(rèn)為，采取電梯管控是對(duì)業(yè)主實(shí)際權(quán)利的限制，對(duì)業(yè)主生活及出行造成一定不便，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

但截至目前，該小區(qū)尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)亦未成立業(yè)主委員會(huì)，且原告胡女士并不認(rèn)可在購(gòu)房及簽訂前期物業(yè)服務(wù)時(shí)被告知存在電梯控制，物業(yè)合同中亦未對(duì)該情形有規(guī)定。因此，開(kāi)啟電梯控制應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，而物業(yè)公司并無(wú)證據(jù)證明其啟動(dòng)電梯管控措施已經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意。

法院認(rèn)為，胡女士請(qǐng)求解除對(duì)其樓棟單元電梯管控措施的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。但其他樓棟的電梯管控措施對(duì)胡女士并未產(chǎn)生實(shí)際限制，胡女士也不是其余樓棟電梯管控措施的利害關(guān)系人，因此駁回了胡女士關(guān)于解除其他樓棟電梯管控措施的訴訟請(qǐng)求。法院據(jù)此作出相應(yīng)判決。

對(duì)于該案法官表示，物業(yè)服務(wù)和管理的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境。《民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)就物業(yè)服務(wù)人在服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)和管理的范圍劃定了一定界限，旨在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。案涉梯控裝置的使用雖然符合一小部分業(yè)主的個(gè)人要求，但客觀上給業(yè)主造成了諸多不便，其本質(zhì)上是對(duì)全體業(yè)主的實(shí)際權(quán)利進(jìn)行限制，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，需要依法表決通過(guò)才能安裝，物業(yè)服務(wù)人擅自啟動(dòng)，已經(jīng)超出其權(quán)限范圍，故應(yīng)當(dāng)解除。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?萬(wàn)承源 通訊員 沈高軒

校對(duì) 李海慧