南京某小區業主大會通過表決發布不予續聘原物業的公告，一名業主認為表決遺漏了734戶專有車位業主的表決票，訴至法院要求撤銷該業主大會的決議和決定。1月31日，揚子晚報紫牛新聞記者從南京市中級人民法院獲悉該案的二審判決結果，該院作出改判，最終駁回了該業主的訴訟請求。?

法官表示，最高人民法院司法解釋和《江蘇省物業管理條例》對該問題作出了規定。若擁有專有車位的業主具有兩票表決權，將有可能出現表決權集中于部分業主的情況，極易侵犯其他業主的權益。

(資料圖片)

事件：是否續聘原物業投票，表決結果遭質疑

李某是南京某小區的業主。2021年初，該小區選舉產生新一屆業主委員會，同年5月，當地街道辦事處向業主委員會頒發《南京市基層民間組織備案證》，對業主委員會進行備案。

2021年9月,業主委員會發布《某小區2021年第一次業主大會臨時會議公告》，決定召開業主大會臨時會議，就“是否同意按原物業服務合同續聘南京某物業管理有限公司”“修訂業主大會議事規則”進行表決。

一個月后，業主大會召開并就相關事項進行表決。同日，業主委員會發布《某小區2021年第一次業主大會臨時會議表決結果的公告》。公告載明，該小區具有表決權戶數為1600戶，專有部分面積155495=平方米。本次業主大會會議有效參與表決票1151張，投票占比71.94%，有效參與表決面積115255平方米，面積占比74.12%。

有效表決票的數據統計顯示，關于是否同意按原物業服務合同續聘南京某物業管理有限公司，選擇“不同意續聘并授權業主委員會開展業主大會選聘物業服務企業”的戶數864戶，戶數占比75.07%；面積86419.33平方米，面積占比74.98%。關于修訂業主大會議事規則，選擇“同意”的戶數1031戶，戶數占比89.57%；面積102157.65平方米，面積占比88.64%。

當月，業主委員會發布《關于某小區擬選聘物業服務企業的公告》，以2021年第一次業主大會臨時會議“不同意續聘，并授權業主委員會開展業主大會選聘物業服務企業”已達法定票數的要求，業主委員會會議決定啟動業主大會選聘物業服務企業的程序。

李某對表決結果存在異議，于是將該小區業主委員會訴至法院。

焦點：專有車位業主應否再得一張表決票？

李某認為，該小區的《議事規則》中明確規定，業主人數按照專有部分的數量進行計算，一個專有部分按照一人計算，總人數按照專有部分的數量統計總和進行計算。李某稱，業主委員會確認的具有表決權的戶數為1600戶，遺漏了734戶專有車位業主的表決票人數，該遺漏實質上導致參加本次業主大會的業主人數沒有達到法律規定的三分之二的專有面積的業主人數。

因此，他請求法院撤銷該業主大會的決議和決定。

業主委員會則辯稱，根據《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》和《江蘇省物業管理條例》，業主委員會無需就專有車位發放表決票，并將專有車位戶數統計入表決票數，故請求法院駁回李某的訴請。

一審法院經審理作出判決，撤銷某業主委員會公告的表決結果。業委會發布《關于某小區擬選聘物業服務企業的公告》決定啟動業主大會選聘物業服務企業的程序，該決定因缺乏相應的前提條件，應一并予以撤銷。

對此，業主委員會不服，上訴至南京中院。

法院：僅有一票表決權，否則將降低代表性

二審承辦法官介紹，該案二審的爭議焦點在于，既有住宅又有專有車位的業主是否享有兩票表決權？

對此，南京中院認為，根據當事人陳述，該小區擁有專有車位的用戶基本為該小區業主。故本案中若將案涉《議事規則》中“一個專有部分按一人計算”理解為擁有車位的住宅用戶按兩人計算，則一戶享有兩票表決權，違反上述司法解釋，亦不符合《江蘇省物業管理條例》關于同一買受人擁有一個以上專有部分的按照一人計算的規定。

同時，根據該小區擁有業主1600戶、專有車位734個的實情，若擁有車位的業主具有兩票表決權，將有可能出現表決權集中于部分業主的情況，降低小區業主表決的代表性，極易出現侵犯其他業主權益的情形。

綜上，南京中院二審作出改判，駁回了李某的全部訴訟請求。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 陶善工