2021年上半年，濟南土地市場迎來重要變革，作為全國22個實行“兩集中”土地政策的城市之一，5月24日，濟南迎來第一次集中拍賣，土地供應量和成交量同比呈上漲趨勢。上半年共有30宗住宅地塊溢價成交，超7成地塊底價成交。專家表示，目前看“兩集中”供地達到了平抑地價的預期。

上半年成交3423畝住宅用地

同比前兩年有增加

今年濟南開始執(zhí)行住宅用地“兩集中”供應，上半年住宅用地集中在4月23日掛牌，并在5月24日拍出。1-4月份土地供應量少，僅有11宗(不含倉儲、工業(yè)用地)土地成交。5月24日，濟南土地市場迎來高光時刻，114宗土地全部于當天交易，包含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地。此次土拍，成交土地共108宗，總面積約4700畝，成交金額達到282億。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年上半年濟南土地市場成交量較往年同期有所增加。上半年總成交面積共計5316畝(不含工業(yè)用地及倉儲用地)，其中居住(含商住混合)面積共計3423畝。而2020年1-6月，濟南土地總成交面積(不含工業(yè)用地及倉儲用地)約1629.92畝，其中居住(含商住混合)面積約1109.17畝;2019年上半年，濟南土地成交4633畝，其中居住(含商住混合)成交2669畝。

“兩集中”供地執(zhí)行后，濟南將由此前全年分散供地轉變?yōu)榧羞M行3次住宅用地供應，從“兩集中”供地后的第一次土拍中看，房企參與熱情高漲。山塑A1、A2兩地塊各迎來超過10家企業(yè)報名;槐蔭區(qū)王府莊車輛段E地塊和F地塊也吸引了超過10家以上的房企報名;張馬屯C3、C5地塊在競價條件較為嚴苛的情況下，也吸引了六七家企業(yè)報名。

在5月24日的土拍中，114宗掛牌地塊，有95宗地有競買人對其進行報價，其中，歷城區(qū)山塑A1和A2地塊、張馬屯地塊市中區(qū)南北康組團、黨家智慧城一期項目組團一和組團二等地塊關注度較高，30宗地塊溢價成交。其中，南北康組團的5個地塊，競價高達143輪，住宅最高樓面價13473元/平米，溢價率達64.41%。王府莊E地塊競價53輪被建發(fā)摘得，溢價率42%，住宅樓面價7114元/平米。王府莊F地塊競價41輪被海信摘得，溢價率49%。

上半年土地市場總體平穩(wěn)

底價成交仍占主流

雖然出現(xiàn)了部分高溢價成交，但濟南上半年的土地市場仍比較平穩(wěn)。濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛分析，首次集中出讓地塊中，只有南北康、山塑、張馬屯等幾個熱門地塊溢價較高，但相比2016、2017、2018年的土拍市場的高溢價情況，總體比較平穩(wěn)。

“本次共有30宗地塊出現(xiàn)溢價，但是在30宗地塊中占比最大的是溢價率5%以下的土地，共有15塊。而最受大家關注的高溢價率地塊占比只有1/3左右，且只有兩塊溢價超50%。”李剛說，部分高溢價地塊出現(xiàn)高溢價與周邊樓市供應、商業(yè)教育等配套逐步完善、周邊競品較少有關，不論是溢價率還是最終的樓面價仍在合理范圍內(nèi)。

比如，南北康地塊競拍143輪，溢價率64.41%，樓面住宅價達到1.1-1.35萬元，是此次土拍溢價率最高的地塊。開發(fā)商之所以愿意出高價拿地，是因為南部區(qū)域本身土地就已稀缺，尤其是南北康片區(qū)住宅地塊更少。同時，南部區(qū)域配套已較為成熟，周邊有優(yōu)質(zhì)的教育資源，環(huán)境較好，適合居住。而且南北康周邊樓盤基本都進入尾盤或者后期，未來項目入市競品少，競爭不會太過激烈。

張馬屯地塊溢價率高達36.43%，樓面價在8600—10400元左右，相比周邊已供地塊，樓面價有所升高，但業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊容積率為1.2、2.0，比周邊已供地塊低，地塊本身條件更優(yōu)，同時，周邊配套好，商業(yè)區(qū)與公園很快就能落地;另外，又在交通樞紐片區(qū)，周圍的大型商業(yè)配套已經(jīng)起來，同時，附近各樓盤銷售也接近尾聲。

從相同片區(qū)地塊出讓情況來看，碧桂園在2020年11月拿下球墨鑄管地塊，2.4的容積率，樓面價在8300元/平米左右;龍湖在2020年8月的土拍中，拿下球墨鑄管項目的四個住宅地塊，一個1.7容積率的住宅地塊，樓面價在7900元/平左右。從這個角度看本次土拍2.0容積率的地塊，樓面價在8400元/平?jīng)]有太高上浮，在正常范圍內(nèi)。

同一批次成交的兩個山塑住宅地塊，容積率分別為2.7和1.67，溢價率48%和54%，樓面價為7700元/平和8500元/平。該地塊附近的中糧地塊，在2019年9月的土拍中，6宗居住用地，容積率在2.3-2.4之間，樓面均價在7200元/平左右。這樣來看，與本次山塑地塊差距并不大。

此外，李剛還介紹，本次土拍中底價成交仍占主流，有超7成地塊底價成交。這樣的現(xiàn)象說明目前市場比較平穩(wěn)，沒有大幅溢價。而地價大起大落，很容易影響到房價的起落，影響百姓的購房，從目前看，“兩集中”供地已經(jīng)起到一定效果，也達到了平抑地價預期。

5月拿地地塊已開始出規(guī)劃

拿地集中上市不一定集中

上半年，濟南市共有73宗住宅用地迎來成交，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期6-8個月時間計算，未來一年，或?qū)⒂写笈≌椖咳胧校@對濟南樓市會產(chǎn)生什么影響?在集中上市期之外，是否會出現(xiàn)房源緊缺?購房者是否要等到集中入市時，再進行購房?

土地供應有自己的特點，土地雖然分三次集中供應出讓，但開發(fā)商開發(fā)建設卻是細水長流的。“每一次集中供應，中間間隔只有2-3個月，間隔時間并不長，逐漸形成一個長期穩(wěn)定的土地供應。”合富研究院高級分析師許傳明說，“濟南有自己的房屋庫存，而這些庫存就像水池一樣，對濟南房地產(chǎn)市場起到緩沖作用。”許傳明說，當土地供應少時，可消耗庫存滿足市場需要，避免市場無房可賣的情況發(fā)生。

此外，長期穩(wěn)定的土地供應，開發(fā)商可以更科學地設置開發(fā)節(jié)點。“不同開發(fā)商，開發(fā)節(jié)點也不同，開發(fā)商會根據(jù)自身開發(fā)步驟，決定項目入市時間，因此不會形成大規(guī)模的集中入市。

據(jù)了解，5月24日土拍中成交的部分地塊，開發(fā)商已開始著手操盤。根據(jù)濟南市自然資源和規(guī)劃局規(guī)劃許可批前公示顯示，黨家智慧城一期項目A-1地塊規(guī)劃已出爐，根據(jù)規(guī)劃顯示，A-1地塊為項目配套公建，總建筑面積為1614.47平方米。該地塊開發(fā)商為中海，目前項目案名為中海·寰宇時代。此外，早在今年1月29日拍出的神武片區(qū)二期B-4地塊日前也已入市，項目案名定為融創(chuàng)·未來壹號。

二次集中供地多在天橋、歷城

北湖片區(qū)一次性供應5宗地

進入7月，濟南第二次集中供地臨近。記者盤點發(fā)現(xiàn)，第二次供應地塊涉及市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、萊蕪區(qū)和先行區(qū)。其中，天橋區(qū)、歷城區(qū)、先行區(qū)住宅用地供應量最大，天橋區(qū)410.32畝，歷城區(qū)705.56畝，先行區(qū)278畝，歷下區(qū)70.2畝，市中區(qū)108畝，萊蕪區(qū)159.52畝，章丘區(qū)106.72畝，濟陽區(qū)99.76畝，總計2220.73畝。歷下區(qū)盛福片區(qū)供應量較少，僅有一宗住宅用地掛牌，面積約70.2畝。

第二次集中供地的主力天橋區(qū)，將延續(xù)2020年密集供地的勢頭，黃崗、北湖、標山、田莊、成大國棉廠等片區(qū)土地均有供應。其中，黃岡片區(qū)供應黃崗社區(qū)地塊一、二兩宗地，面積共計112畝;田莊社區(qū)地塊一、二，面積共計約70.46畝;北湖片區(qū)一次性供應5宗地共計227.7 畝。

歷城區(qū)主要有黃臺鐵路貨場地塊、大辛莊南區(qū)、濟鋼片區(qū)有地塊供應，值得一提的是，濟鋼片區(qū)共計4宗住宅用地一并出讓，面積共計217.56畝。黃臺鐵路貨場地塊1宗商業(yè)住宅用地，面積約216畝。

此外，大辛莊南區(qū)供應商品住宅用地1宗，面積約171畝;東彩石片區(qū)地塊供應約20畝，平保障性住房;新東站片區(qū)新東站地塊三協(xié)議出讓其他住宅用地1宗，面積約101畝。

起步區(qū)崔寨街道青銀高速以南，G220兩側供應商品住宅用地1宗，面積約278畝。

記者計算發(fā)現(xiàn)，第二次集中供地集中，商品住宅用地面積約1938.73畝，用于協(xié)議出讓的其他住宅地塊，總面積約282畝。