“從目前整體市場來看，預(yù)計全年銷售比2019年將下跌7%-10%。房企銷售增速比2019年降低，行業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，集中度提高，收并購機會增加。”3月27日，在旭輝控股2019年業(yè)績說明會上，旭輝控股董事局主席林中表示，疫情之下，市場也會平穩(wěn)，不會大起大落，預(yù)計一、二線及強三線城市市場表現(xiàn)好于三、四線城市，下半年將好于上半年。

“面對2020年的市場，旭輝控股將著力保障現(xiàn)金流安全，增收節(jié)支，提升運營效率，加快區(qū)域整合，打造組織活力引擎。”林中表示，2020年，旭輝控股有信心完成2300億元的合同銷售目標。同時，要專注做好主業(yè)，打造核心競爭力，堅持高質(zhì)量發(fā)展道路。

今年可售貨值達3800億元

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，旭輝控股已確認營業(yè)收入同比增長29%至547.66億元;歸屬于母公司股東核心凈利潤69.03億元，同比增長24.7%;調(diào)整后的毛利率為30%，核心凈利潤率為12.6%。

“盈利基本符合2019年初的規(guī)劃和市場預(yù)期。”旭輝控股總裁林峰表示，旭輝內(nèi)部有句話，“沒有回款和利潤的銷售就是耍流氓。”鑒于此，2019年，旭輝控股堅持“以收定支，開源節(jié)流”的準則，當年實現(xiàn)了92%的簽約回款率。

對于2020年有信心完成2300億元銷售目標的底氣，是當年可售貨值達3800億元，其中89%位于有人口持續(xù)導入的一、二線及準二線城市。截至2月底，旭輝集團總土儲面積約6540萬平方米，對應(yīng)貨值9880億元，直逼1萬億元，其中一、二線及準二線城市占比達87%。

過去的一年，旭輝控股通過合作并購、舊城改造、商業(yè)購地等多元化手段獲取的土地儲備占33%，其中不乏總建面27萬平方米的成都新都區(qū)商住項目、貨值超340億元的太原一、二級聯(lián)動項目、建面45萬平方米的石家莊核心長安區(qū)項目、以及通過與大灣區(qū)房企戰(zhàn)略合作獲取的深圳坪山項目等案例。

“面對當下的市場，房企應(yīng)當維持一個適當、合理的土地儲備規(guī)模，以滿足公司未來2年-3年的發(fā)展需求。”林峰表示，未來旭輝控股將繼續(xù)加大多元化拿地的力度，中長期來看，通過非公開市場獲取的土地有望占比持續(xù)提升。此外，2019年新增土儲權(quán)益比重提升至65%，今年可能達到70%，未來也將帶動銷售權(quán)益占比進一步上升。

在手現(xiàn)金足以覆蓋短債

在財務(wù)方面，“穩(wěn)健、長期主義”一直是旭輝控股財務(wù)管理的標簽，這一傳統(tǒng)在2019年也得以延續(xù)。

截至2019年底，旭輝控股凈負債率68.5%，相較2019年中期下降1個百分點;加權(quán)平均融資成本6%。截至2019年年底，旭輝控股現(xiàn)金存量576億元，一年內(nèi)到期的短債占比僅為20.4%，隨著今年債務(wù)的重組，希望可以降低至15%;現(xiàn)金短債比2.7倍，有足夠的財務(wù)彈性應(yīng)對今年的市場波動。

“受疫情影響，房企發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變，更加注重現(xiàn)金流安全和財務(wù)的穩(wěn)健。”林中表示，接下來在融資方面，預(yù)計房地產(chǎn)融資松緊適度，境內(nèi)融資成本降低，旭輝將力爭把融資成本控制在6%以內(nèi)。

“今年開年以來，旭輝控股相繼以較低利率完成數(shù)筆融資，相信年內(nèi)平均融資成本有望進一步走低。”旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝控股將繼續(xù)順應(yīng)國家“去杠桿、降負債”的要求，主動作為，嚴控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展“高筑墻，廣積糧”。

確立“三級管控”放權(quán)一線

房地產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)出“回歸制造業(yè)”的趨勢，是旭輝控股管理層多次提出的觀點，其認為，這場回歸的核心，則是對運營質(zhì)量和效率的追求。

目前，旭輝已確立“大平臺+小集團+項目集群”的“三級管控”模式，得益于區(qū)域深耕帶來的管理效能提升，旭輝控股2019年人均權(quán)益簽約額較去年提升25%，人均核心利潤增長20%。通過充分授權(quán)一線，2019年區(qū)域上報集團的審批同比減少了63%，全集團審批流程平均時長同比減少了51%。

“希望把指揮中心移至區(qū)域?qū)蛹墸偛繉Ｗ⒂谪攧?wù)和戰(zhàn)略方面。”林峰如是表示。

“集團總的思路是讓聽得見炮火的人去指揮戰(zhàn)斗，對一線授權(quán)越來越大，指揮下沉之后效率會得到提升。旭輝發(fā)展到今天，要做大做強一線，實行小集團是勢在必行的。”旭輝集團高級副總裁、江蘇區(qū)域集團總裁王鳳友表示，集團有完整的授權(quán)體系，不同區(qū)域授權(quán)權(quán)限不一樣，今年做不好的區(qū)域有可能就會被合并。

“2020年，旭輝控股將加快組織變革和人才發(fā)展，加快區(qū)域整合和經(jīng)營下沉，授權(quán)、賦能，激活組織和人才。”林中表示，在多變的市場，旭輝控股需要快速裂變和協(xié)同的文化，以經(jīng)營效益為導向，堅持高質(zhì)量的發(fā)展模式，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定有質(zhì)量的增長。